El nuevo esquema de créditos hipotecarios ajustables por UVA prevé una primera licitación de $200.000 millones, dentro de un programa total de $2 billones destinado a generar fondeo de largo plazo para los bancos.

La licitación contempla colocaciones a uno y cinco años. El objetivo oficial es que el primer cupo quede completamente cubierto y que, a partir de ese fondeo, las entidades puedan ampliar la oferta de préstamos hipotecarios.

El programa apunta a otorgar alrededor de 18.000 créditos para la compra de primera vivienda. Sin embargo, las condiciones de acceso reducen el universo de potenciales beneficiarios, principalmente por el nivel de ingresos requerido y por el ahorro previo necesario.

Para calificar, el grupo familiar debe acreditar ingresos netos y formales de al menos $3,6 millones mensuales. La cuota inicial estimada ronda los $900.000, equivalente a cerca de un cuarto del ingreso exigido.

Además, el comprador debe contar con un anticipo de aproximadamente 25% del valor de la propiedad. Para una vivienda de US$100.000, eso implica disponer de US$25.000 en efectivo antes de concretar la operación.

A ese anticipo se suman los gastos asociados a la compraventa. Las estimaciones mencionadas ubican en torno al 8% los costos de escritura, escribanía y certificaciones, mientras que la comisión inmobiliaria agregaría otro 5%. En conjunto, el comprador necesitaría cerca de 38% del valor de la propiedad en efectivo, entre el anticipo y los gastos adicionales.

El mecanismo busca resolver el descalce de plazos que enfrentan los bancos: mientras los depósitos suelen concentrarse en colocaciones de corto plazo, los créditos hipotecarios se otorgan a 15, 20, 25 o hasta 30 años. Para reducir esa diferencia, el programa utilizará recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad como fondeo de mayor duración.

El Banco Nación ya ofrece créditos hipotecarios a una tasa de UVA más 6,7%, un costo que quedaría dentro del techo previsto para las nuevas líneas. La estructura apunta a que los bancos puedan ofrecer préstamos de largo plazo sin depender exclusivamente de depósitos de corto vencimiento.

La expectativa es que el programa tenga un impacto inicial acotado y avance de manera gradual. La ampliación dependería del resultado de la primera licitación y de la capacidad del sistema para colocar los créditos entre hogares con ingresos formales y capacidad de ahorro.

El esquema también podría favorecer la absorción del stock de departamentos usados y, en una segunda etapa, impulsar nuevas obras. No obstante, la construcción enfrenta un límite de rentabilidad: el costo de desarrollar viviendas en algunas zonas se ubica por encima del precio al que pueden venderse las unidades, especialmente fuera del segmento de lujo.