El Gobierno prepara una primera licitación por $200.000 millones para fondear créditos hipotecarios, dentro de un programa total de $2 billones destinado a ampliar el financiamiento para la vivienda.

La operación comenzaría con una subasta para que los bancos obtengan fondos de mayor plazo y puedan ofrecer préstamos hipotecarios a 15, 20, 25 o 30 años. La reglamentación del Banco Central sobre el mecanismo era esperada para las últimas horas.

El esquema utilizará recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSES. El objetivo oficial es que el sistema permita otorgar alrededor de 18.000 créditos hipotecarios mediante este mecanismo.

Los bancos deberán elegir entre colocaciones a uno o cinco años. La alternativa a un año tendría una tasa de fondeo de UVA más 2,5%, con un techo de UVA más 7,5% para los préstamos. Sin embargo, las entidades enfrentarían un riesgo mayor por la proximidad de las elecciones y la posible volatilidad cambiaria.

Por ese motivo, la expectativa es que la mayoría de los bancos opte por el tramo a cinco años. En ese caso, el spread sería menor, con una tasa de referencia cercana a UVA más 5,5%. Cada entidad podría quedarse con como máximo el 20% de la licitación.

El Banco Nación ya ofrece créditos hipotecarios a una tasa de UVA más 6,7%, dentro del techo previsto para el programa. La licitación busca resolver uno de los principales problemas del mercado: los bancos reciben depósitos a plazos cortos, pero deben financiar préstamos hipotecarios de largo plazo.

Para acceder a los créditos, los solicitantes deberán demostrar ingresos netos de al menos $3,6 millones, que podrán integrarse con los ingresos del grupo familiar. La cuota inicial estimada sería de unos $900.000 y el financiamiento exigiría contar con un anticipo equivalente al 25% del valor de la propiedad.

El desembolso necesario sería mayor al anticipo. A ese 25% se sumarían los gastos de escritura, certificaciones y comisión inmobiliaria, calculados en torno al 13% del valor del inmueble. En consecuencia, el comprador debería contar con aproximadamente un 38% del valor de la propiedad en efectivo.

El alcance inicial del programa quedaría limitado por esos requisitos y por la exigencia de que se trate de una primera vivienda. La evaluación del sector es que el universo de familias que cumple simultáneamente con los ingresos formales y el ahorro previo será acotado.

La iniciativa apunta también a reactivar la construcción. El efecto dependerá de que el crédito permita absorber el stock de departamentos terminados y, luego, genere demanda suficiente para nuevos proyectos. El costo de construcción en dólares y la incertidumbre sobre los precios de venta seguirán condicionando la respuesta de las desarrolladoras.