El crédito hipotecario representa apenas el 0,5% del producto interno bruto argentino, una proporción que refleja el reducido tamaño del financiamiento para la vivienda en el país. El nivel se ubica muy por debajo del registrado durante los años 90, cuando llegó a representar cerca del 5% del PIB.

La crisis de la convertibilidad marcó un quiebre para el mercado. La devaluación, la pesificación de contratos y el deterioro de los salarios hicieron que numerosas familias dejaran de poder afrontar sus cuotas. Desde entonces, el crédito hipotecario no volvió a recuperar la profundidad que había alcanzado antes de 2001.

La relación entre los ingresos y el valor de las propiedades también se deterioró de forma significativa. Los salarios reales llegaron a caer 75% tras el fin de la convertibilidad, mientras que el precio del metro cuadrado dejó de guardar una relación accesible con los ingresos de los hogares.

El mercado comenzó a mostrar una recuperación reciente, aunque todavía desde niveles muy bajos. Las proyecciones mencionadas para los últimos dos años elevan la cantidad de créditos otorgados desde menos de 9.000 hasta más de 33.000, mientras que las líneas bancarias volvieron a ofrecerse para la compra, construcción y ampliación de viviendas.

El problema es que el acceso sigue limitado por el nivel de las cuotas, las tasas y la capacidad de pago de los hogares. Incluso con crédito disponible, una familia con ingresos bajos y una propiedad cara puede quedar fuera del sistema o verse obligada a buscar viviendas más pequeñas y alejadas de los centros urbanos.

En el mercado también aparecieron alternativas a la hipoteca bancaria tradicional. Entre ellas se encuentran los fondos cerrados inmobiliarios, que pueden requerir un anticipo cercano al 20% durante la construcción y postergar el pago del 80% restante hasta la entrega de la propiedad, con un plazo de financiación de hasta 22 años.

Otra modalidad utilizada por los desarrolladores es la compra en pozo, con anticipos de entre 10% y 50% del valor del departamento y cuotas posteriores. En algunos casos, el anticipo se pacta en dólares y las cuotas en pesos se ajustan por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción, para reducir el descalce entre los costos de obra y los ingresos del proyecto.

La falta de financiamiento de largo plazo está vinculada con la estructura del sistema financiero. Los bancos prestan principalmente a partir de depósitos y, sin ahorro estable a plazos extensos, resulta difícil sostener créditos hipotecarios de varias décadas. A esto se suma que una parte importante del ahorro argentino permanece fuera del sistema financiero.

La estabilidad monetaria aparece como una condición central para reconstruir ese mercado. La ausencia de mecanismos de indexación durante largos períodos y la incertidumbre sobre el valor de la moneda redujeron los incentivos para ofrecer y tomar préstamos a largo plazo. Sin ahorro doméstico canalizado hacia el sistema financiero, la expansión del crédito queda limitada.

El déficit habitacional también tiene una dimensión cualitativa. La necesidad no se limita a construir nuevas unidades: una parte importante de las viviendas existentes se encuentra en malas condiciones o está ubicada en barrios con infraestructura insuficiente. La densificación y mejora de las áreas ya urbanizadas puede evitar que la política habitacional expanda la mancha urbana hacia zonas más alejadas y costosas de conectar.