Los créditos hipotecarios para primera vivienda ofrecen actualmente tasas de hasta 7,5% y plazos cercanos a 20 años, en un contexto de mayor competencia entre bancos y de fondeo mediante recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS).

Las entidades que participan de estas líneas permiten solicitar hasta 150.000 UVAs, equivalentes a unos US$200.000 según la referencia utilizada. El financiamiento está destinado exclusivamente a la compra de la primera vivienda y no contempla, en principio, el cambio hacia una propiedad más grande cuando el solicitante ya tiene un inmueble escriturado.

Para un crédito de US$75.000, la cuota estimada ronda los $800.000 mensuales con una tasa del 7,5% y un plazo de 20 años. Como regla general, los bancos consideran que la cuota no debería superar el 25% de los ingresos del grupo solicitante, aunque algunas entidades pueden admitir hasta el 30% en determinados casos.

Con ese criterio, una cuota de $800.000 exige ingresos demostrables de aproximadamente $3,2 millones. El requisito puede cumplirse con los ingresos de una sola persona o mediante la suma de los ingresos de una pareja, familiares u otros codeudores, según las condiciones de cada banco.

Las entidades también suelen exigir un ahorro previo cercano al 25% del valor de la propiedad. Para acceder a una vivienda de US$100.000, el solicitante debería contar con unos US$25.000, mientras que el banco financiaría el resto dentro de los límites de la línea.

El acceso de monotributistas y trabajadores autónomos continúa siendo desigual entre las entidades. El Banco Francés fue señalado como el banco que actualmente trata a estos contribuyentes de manera similar a los trabajadores en relación de dependencia, aunque también evalúa la categoría tributaria, la antigüedad y la consistencia de la facturación.

El programa asociado al FGS contempla un fondeo total de 2 billones de pesos para unos 20.000 créditos. Hasta el momento se realizó una de las diez licitaciones previstas, por un monto equivalente a aproximadamente 2.000 préstamos, por lo que todavía resta asignar la mayor parte de los recursos.

La estructura de las cuotas ajustadas por inflación mantiene diferencias importantes respecto de un alquiler. La cuota incluye intereses y amortización de capital: mientras los intereses representan el costo del financiamiento, el capital amortizado reduce la deuda y aumenta la participación del propietario sobre el inmueble.

El riesgo central para los hogares es que la cuota evolucione por encima de sus ingresos durante un período prolongado. El Banco Nación cuenta con una alternativa que refinancia la diferencia cuando la inflación supera la evolución salarial, aunque esa cobertura agrega cerca de dos puntos porcentuales a la tasa y transforma el excedente en un segundo crédito al final del plazo.

La expansión sostenida del crédito hipotecario dependerá de la estabilidad macroeconómica, la reducción del costo de fondeo y la caída del riesgo de incobrabilidad. También podría impulsar una mayor oferta de viviendas nuevas: el financiamiento actual está concentrado en propiedades usadas, mientras que la incorporación de unidades en construcción permitiría orientar el desarrollo inmobiliario hacia la demanda de los hogares que acceden al crédito.